Baux commerciaux : les 9 points clés de la loi Pinel

Applicable depuis le 19 juin 2014, la loi Pinel réforme la réglementation relative aux baux commerciaux en la rapprochant de celle applicable aux baux d’habitation et entend mieux réguler les rapports locatifs des commerçants et artisans.

Nous vous proposons un tour d’horizon des principales mesures de ce nouveau dispositif

1. Plafonnement des augmentations de loyers

Les loyers commerciaux sont plafonnés lors de la révision du bail et au moment de son renouvellement. En cas de modification notable, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs de commercialité, le montant du loyer peut être déplafonné.

• Depuis le 1^er septembre 2014, la loi Pinel prévoit désormais que le déplafonnement à la valeur locative du loyer, si celle-ci est à la hausse, ne peut entraîner d’augmentation supérieure pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
• Cette règle s’applique également aux baux qui ont une durée supérieure à 9 ans
• En cas de déplafonnement du loyer, un étalement dans le temps de sa réévaluation lorsqu’elle conduit à une augmentation supérieure à 10% du montant payé l’année précédente.

2. Remplacement de l’ICC (Indice du coût de la construction) par l’ILC (Indice des loyers commerciaux)

Auparavant le loyer d’un bail révisé ou renouvelé était fixé en fonction de l’évolution de l’ICC, or celui-ci étant déterminé en fonction de la variation des prix à la construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation, l’évolution des loyers commerciaux évoluaient sans commune mesure avec le chiffre d’affaire des commerciaux

• Depuis le 1^er septembre 2014, l’ILC (Indice des loyers commerciaux) s’est substitué à l’ICC (Indice du coût de la construction)

3. Etat des lieux obligatoire

• Depuis le 1^er septembre 2014, pour toutes les prises de possession, les parties ont l'obligation d'établir un état des lieux d'entrée et de sortie.
• En cas de désaccord entre les parties, l'huissier de justice l'établira sur l'initiative de la partie la plus diligente et les frais seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
• Le locataire est présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparations locatives et doit les restituer dans le même état. Si l’état des lieux n’est pas réalisé, le bailleur ne peut plus se prévaloir de cette présomption.

4. Inventaire des charges, impôts et taxes

• La loi Pinel prévoit que tout contrat doit dorénavant comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d’impôts, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre le propriétaire et locataire.
• Le propriétaire devra également adresser à son locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes.

5. Etat des travaux faits et à faire

Auparavant la répartition des charges afférentes aux travaux n’était pas obligatoirement indiquée par écrit.

La loi Pinel prévoit qu’à la signature du bail puis tous les 3 ans, le bailleur doit adresser à son locataire

• Un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant
• Un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes et le coût assumé.

6. Congé par lettre recommandée

Le locataire doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour résilier son bail.

• La  loi Pinel autorise de donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (auparavant seul le congé par exploit d’huissier était reconnu)
• Le congé par voie d’huissier reste possible et donne une garantie sur la date de réception du congé par le bailleur)

7. Garantie du vendeur

En cas de cession d’un droit au bail, l’acte de vente peut contenir une clause de garantie solidaire du paiement des loyers à la charge du vendeur. En cas de défaillance du locataire repreneur pour payer le loyer le bailleur peut se retourner contre le vendeur.

• Le délai pendant lequel le bailleur peut se prévaloir de cette hausse de garantie solidaire est réduit à 3 ans.

8. Baux de courte durée

Auparavant, les baux de courte durée était ceux dont la durée totale n’était pas supérieure à deux ans.

Le statut protecteur des baux commerciaux n’est pas applicable à ces contrats qui doivent respecter des conditions très strictes.

• La loi Pinel allonge la durée des baux de courte durée à 3 ans.
• Si le locataire reste dans les locaux au-delà de la date de la durée d’expiration du bail de courte durée et que le bailleur ou le preneur ne le contestent pas, un bail commercial relevant du statut des baux commerciaux s’opèrent automatiquement après un délai d’un mois à compter de la date d’expiration.

9. Le droit de préférence

Lorsque le propriétaire d’un local commercial voulait vendre les murs du fonds de commerce, il n’avait pas l’obligation d’en informer son locataire ni de lui donner la préférence pour l’acheter

• Désormais, le commerçant-locataire qui occupe le local doit être informé en priorité du prix et des conditions de la vente.
• Il dispose d’un délai d’un mois pour accepter l’offre puis de deux mois à comtper de son acceptation pour réaliser l’achat.
• Il bénéficie aussi d’un droit de préférence s’il fait une offre équivalente à celle des acheteurs potentiels.