Pas de résiliation du bail commercial pour des manquements antérieurs...

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement du bail par le locataire, le bailleur doit lui faire savoir s'il refuse le renouvellement, en précisant les motifs de ce refus ; à défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent (C. com. art. L 145-10, al. 4).

Le locataire de locaux commerciaux demande le renouvellement de son bail puis il entreprend des travaux dans les locaux. Le bailleur ne répond pas à cette demande mais, plus de trois mois après, il réclame la résiliation judiciaire du bail pour exécution de travaux en violation des stipulations du bail.

Une cour d'appel prononce la résiliation du bail, considérant que l'absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement dans le délai requis ne valait pas acceptation des manquements contractuels et n'avait aucune conséquence sur la demande de résiliation du bail, le bail pouvant être résilié à tout moment.

La Cour de cassation censure cette décision : la cour d'appel ne pouvait pas prononcer la résiliation du bail alors que le bailleur ne s'était pas opposé à la demande de renouvellement du bail et qu'il avait invoqué des manquements antérieurs à la date à laquelle le bail s'était renouvelé.

A noter : c'est la première fois, à notre connaissance, que la Cour de cassation est appelée à se prononcer sur cette question. Elle confirme la solution qu'avait adoptée la cour d'appel de Paris en 2008 (CA Paris 2-7-2008 n° 06-6576 : Loyers et copr. 2008 comm. n° 249 obs. P.-H. Brault).

Un raisonnement identique a été suivi lorsque le bailleur exerce son droit de repentir (le bailleur refuse le renouvellement du bail puis revient sur sa décision et accepte le renouvellement) : le bailleur ne peut alors pas faire échec aux conséquences de l'exercice de son droit de repentir en invoquant, même par la voie d'une action tendant à faire constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, des violations du contrat antérieures à l'exercice de ce droit (Cass. 3^e civ. 6-11-1970 n° 69-13.844 : Bull. civ. III n° 585).

De même, le bailleur qui a accepté le renouvellement ne peut pas se prévaloir d'infractions antérieures au renouvellement pour exercer son droit de rétractation et refuser le renouvellement pour motif grave et légitime (Cass. 3^e civ. 7-7-2004 n° 03-11.152 FS-PB : RJDA 11/04 n° 1197).