𝗟𝗔 𝗖𝗢𝗨𝗥 𝗗𝗘 𝗖𝗔𝗦𝗦𝗔𝗧𝗜𝗢𝗡 𝗔 𝗙𝗜𝗡𝗔𝗟𝗘𝗠𝗘𝗡𝗧 𝗧𝗥𝗔𝗡𝗖𝗛𝗘
Les locataires auront bien l’obligation de payer leurs loyers commerciaux pendant la période de fermeture des commerces dits « non essentiels » liée à l’épidémie de Covid 19.
Le montant total des loyers et charges locatives immobilisés est estimé à +3 milliards d'euros.
✅ 𝗘𝗫𝗣𝗟𝗜𝗖𝗔𝗧𝗜𝗢𝗡𝗦
Saisie par une trentaine de pourvois, la Cour de cassation a choisi d’examiner 3 d’entre eux, car ils lui offraient l’opportunité de répondre à des questions de principe posées par cette situation et aux arguments invoqués par les locataires.
✅ 𝗣𝗘𝗥𝗧𝗘 𝗗𝗘 𝗟𝗔 𝗖𝗛𝗢𝗦𝗘 𝗟𝗢𝗨𝗘𝗘
Rappel : "Un locataire peut demander la baisse du prix du bail ou sa résiliation s’il a perdu la chose qu’il loue dans des circonstances fortuites (Art 1722 CC)"
⚖️ Réponse de la Cour
« L’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil.
En effet, cette interdiction :
. était générale et temporaire ;
. avait pour seul objectif de préserver la santé publique ;
. était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat.
❌ Les commerçants n’étaient donc pas en droit de demander une réduction de leur loyer. »
✅ 𝗢𝗕𝗟𝗜𝗚𝗔𝗧𝗜𝗢𝗡𝗦 𝗗𝗨 𝗕𝗔𝗜𝗟𝗟𝗘𝗨𝗥
Rappel : " Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à son locataire et de lui en garantir la jouissance paisible, conformément à sa destination contractuelle."
⚖️ Réponse de la Cour
La mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.
❌ Les commerçants ne pouvaient se prévaloir du mécanisme de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de leurs loyers.
✅ 𝗙𝗢𝗥𝗖𝗘 𝗠𝗔𝗝𝗘𝗨𝗥𝗘
Rappel : " En matière contractuelle, il y a force majeure lorsqu'un événement échappe au contrôle du débiteur et l’empêche d’exécuter son obligation. (Art 1218 CC)"
⚖️ Réponse de la Cour
Il s’agit d’un événement :
. qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat ;
. dont les effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées.
Il résulte de l'article 1218 du code civil que le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure.
❌ Le locataire, créancier de l’obligation de délivrance de la chose louée, n’était pas fondé à invoquer à son profit la force majeure.
𝗖𝗢𝗡𝗖𝗟𝗨𝗦𝗜𝗢𝗡
Au regard de la position de la Cour de cassation, les loyers devront être payés.
Il est donc important de prendre les devants et de négocier avec votre bailleur pour obtenir un échéancier en cas de difficultés.
Communiqué Cour de cassation
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