Immobilier : Les prix baissent moins vite que prévu

L’optimisme n’est plus de mise en cette fin d’année. Alors que les prix de l’immobilier ont commencé à baisser, notamment à Paris, le mouvement n’est pas aussi ample qu’attendu. Charles Marinakis, président de Century 21 France était dans la matinale de Radio Classique pour livrer son analyse.

« Parlons de crise du logement plutôt que de crise de l’immobilier », a prévenu d’emblée le numéro 1 d’un des plus grands réseaux d’agences immobilières en France. « Qui peut se plaindre d’avoir fait un investissement immobilier ces 15 dernières années, avec une augmentation de 20 à 30% [de la valeur des biens] » lance Charles Marinakis au micro de François Geffrier.

Il salue le système d’emprunt à taux fixe en vigueur en France, « protecteur dans les périodes difficiles, notamment lors d’une montée brutale des taux ». Brutale, c’est le mot, puisque pour le marché résidentiel dans l’ancien il s’affiche désormais à 4,25% en moyenne pour un emprunt sur 20 ans : c’est « 3,5 fois plus qu’il y a 2 ans ». Pour résumer, si on compare avec la situation d’il y a 3 ans, un même ménage peut acheter aujourd’hui un bien d’une surface en m2 réduite de 20%.

Peu de leviers sur l’immobilier résidentiel ancien

Les transactions sont logiquement ralenties, elles atteindront le chiffre de 850.000 à 900.000 selon Charles Marinakis, loin des 1,2 millions en 2021. Le principal problème à cette crise dans l’ancien, c’est qu’il y a « peu de leviers ». « Historiquement, c’est un marché qui s’autorégule ».

Parallèlement, les prix baissent, certes, mais « lentement », constate l’invité des Voix de l’économie. « Ils baissent moins vite que ce qu’on aurait pu imaginer ». Il faut dire que le blocage psychologique est fort chez les vendeurs, qui envisagent mal de réduire leur plus-value. Le président de Century 21 France appelle même les vendeurs opportuns, qui attendent l’acheteur, à « retirer leur bien du marché, car ils ne trouveront pas d’opportunité ».

A Bordeaux, les ventes ont nettement baissé

Cette crise du logement est-elle la même pour toutes les régions ? « Pas du tout, il y a de fortes disparités sur le territoire », note le spécialiste de l’immobilier. Le volume des transactions est surtout en baisse dans les zones où les ventes ont augmenté artificiellement, dans la période post-Covid.

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« A Bordeaux, les transactions ont baissé de plus de 15% sur un an, en Normandie c’est même 20% de baisse ». A l’inverse, la Côte d’Azur se porte très bien, grâce au maintien de l’offre et de la demande : « le volume baisse mais pas les prix ». La Bretagne également tire son épingle du jeu aussi bien en termes de prix qu’en volume de transaction.

Béatrice Mouedine